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五部委祭出政策组合拳 “租赁”发力促进房地产去库存

信息来源: 文章作者:足球比分直播网 更新时间:2017/05/21

  3月31日电(房产频道 孙建永)在各方期待中,楼市终于迎来新一轮利好政策的出台。昨天,央行、住建部、银监会三部委联合发文刺激改善型需求入市,将二套房首付比例调整为四成。同时,财政部联合税务总局发布降低税费的政策,此前各方传言的营业税“5改2”终于落地。

  来自多家机构的分析认为,五部委祭出政策组合拳,符合中央“支持居民自住型和改善型购房需求”的政策号召,对释放购房需求、减轻税费负担、缓解库存压力具有积极作用。不过政策出台后,楼市“量价齐升”的情况不会出现,“量增价稳”将成为2015楼市新常态。

  近日,国家统计局最新数据显示,2015年末,商品房待售面积71853万平方米,在去库存一年后,我国房地产库存量较2014年末的62169万平方米再度增加9484万平方米。这意味着,在降税、降费、降低首付、降低利息、增加补贴等多项政策齐下的背景下,2015年房地产库存再度增加近亿平方米。

  对此,全联房地产商会执行会长任志强表示,当前房地产市场的库存情况比2008年还要严重。“2008年,政策上进行刺激的时候,2009年房价迅速上升,2010年楼市开始回暖。那是因为2008年楼市没有大量库存。之所以说现在比2008年还差,是因为现在有大量库存。”

  二套房贷款首付比例降至四成 重回2010年以前水平

  继3月27日住建部和国土资源部发文要求优化住房和土地供应结构之后,楼市迎来新一轮政策调整,而且部分内容远超市场预期。

  3月30日,中国人民银行、住建部、银监会三部委联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》(下称《通知》),宣布将二套房商贷首付比例降至四成。同时,公积金贷款首付比例也做出调整,购买首套普通自住房首付最低为20%,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款再次公积金贷款的,最低首付款比例为30%。

  购房首付比例的降低,无疑将缓解当前市场的购房压力。据悉,此前二套房首付比例多为六成或七成。据链家地产提供的资料显示,2010年二套房首付比例统一为40%,此后一直处于上升趋势,自2013年起,二套房首付比例一直维持在70%水平。此次二套房首付比例重回2010年以前水平,以购置套总价200万元的二手房来说,首付金额可下降60万之多。

  “伟嘉安捷”分析指出,对于未结清贷款想再次使用商业贷款的购房人来说,“9.30”新政后的首付比例为60%,此次商业贷款二套房首付从原先的60%下调至40%,将促使二次置业人群走出观望情绪出手买房,也更加符合购房人的心理预期。

  对此,中国房地产业协会原副会长朱中一在接受房产频道采访时表示:“今年市场的主基调是稳定住房消费,支持自住型购房和改善型购房,本次政策的调整符合现在市场和购房者之间的关系。”

表:二手房营业税政策调整前后对比(据亚豪机构)

  两年以上房源免征营业税 二手房市场交易将被激活

  与此同时,市场传闻已久的二手房营业税减免政策也如期落地。

  据财政部、税务总局联合同期出台的文件显示:“个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。”

  对此,“伟嘉安捷”认为,2009年出台“营业税2改5”后,经过近些年的政策调整,北京房地产市场进入相对平稳的水平,而时隔八年后营业税再次穿越到2009年政策出台以前的税费水平,很大程度上刺激购房人的积极性。

  营业税征收的调整,减轻了购房人的税费负担,将对二手房市场带来重大调整。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,营业税“5改2”有利于市场上改善型购房人群出售已有房屋,增加二手房市场免税房源供应。同时,尽管之前二手房交易中营业税往往被转嫁给购房人,但“5改2”之后,部分房屋的营业税得到了免除,购房人的交易负担将下降,从而促进二手房市场房屋的流通和交易的活跃。

  另据亚豪机构市场总监郭毅分析,本次营业税调整后,税费的降低将有助于拉动一轮购房时间在2年到5年之间的二手次新房交易。郭毅举例称,以总价200万元的二手普通住宅计算,本轮营业税调整后,将会减少10万元的营业税。

  改善型购房需求释放 楼市或现“量增价稳

  综合来看,无论是降低购房首付比例,还是二手房减免税费,对自住型和改善型购房都是一大利好。据了解,今年“两会”上,中央释放了“支持居民自住和改善性需求”、“稳定住房消费”的信号。分析认为,本轮政策组合拳一出正是响应了这一政策号召。

  据胡景晖分析称,从三部门联合下发的通知核心内容看,本次新政重点利好拥有一套住房、亟需改善但同时购买力相对欠缺的合理改善型人群,政策明显加大了对此类人群购房的支持力度,降低了其购买二套房的首付门槛。另外,营业税“5改2”有利于市场上改善型购房人群出售已有房屋,增加二手房市场免税房源供应。

  政策利好无疑会刺激购房需求的集中释放,对缓解库存压力具有积极作用。但值得注意的是,从楼市以往调整规律来看,楼市的回暖往往引发量价齐涨,未来房价是否将会出现上涨?对此,胡景晖认为,在我国经济增速放缓、结构调整的“新常态”下,尽管本轮新政会刺激宏观楼市二季度持续复苏,但是依然无法从根本上扭转房地产市场趋冷的大趋势,未来宏观楼市像过去几年那样“量价齐升”的情况将不会再出现,“量增价稳”将成为2015楼市新常态。

  有业内人士指出,去库存还是需要一系列能改善房地产供给侧的长效机制。原中国房地产业协会副会长朱中一在接受《经济参考报》记者采访时表示,推动房屋租赁市场规模化发展有利于降低消费者的入市成本和购房压力,使其从长期的购房还款压力转变为短期的租金模式。“未来将根据需求为向导改革供给模式,为房企提供了一种转型方向。”

  事实上,长租式白领公寓的领头羊魔方公寓已先行一步。近日,魔方公寓宣布门店数量已达100家。据介绍,2015年,魔方正式启动“公寓+”战略,通过打造以公寓为核心的生活服务平台,构筑了全新的生态圈。同年7月,魔方发布了行业首套标准化模型,这代表着集中式长租公寓有了成熟且可快速复制的商业模式。同年12月,魔方全新定义了名为“独联派”的公寓租住生活方式。

  魔方公寓CEO柳佳表示,魔方公寓创立了连锁式长租公寓行业,并进入全新的集团化发展阶段,她介绍,魔方公寓在国家大政策支持的背景下预计2016年门店数将达300家,2017年达600家,2018年达1000家。

  值得注意的是,重庆万科此前也试水了“先租后买”。据悉,这种“租售并举”方式具体内容为,对于成功申请“西九·万科驿”的租客,如购买万科西九二期住宅,可享受与所租房屋2年租金等额的房款总价优惠,如购置重庆万科在售的其他楼盘住宅产品,可额外享受1%房款优惠; 对于因房源紧张、未能成功获得“西九·万科驿”租赁权的客户,可凭本人或其直系亲属在重庆主城区内任意地点的租赁合同,享受与1年租金等额的房款优惠。

  万科表示,长租公寓业务可为住宅开发业务储备客户、提前锁定客户;住宅开发业务节省营销费用,可用于回馈长租公寓客户,推动长租业务的发展。未来不排除探索住宅本身“租售并举”,“先租后售”等新业务模式。

  这正是政府部门所乐见的。2015年年底召开的中央经济工作会议提出,要发展住房租赁市场,鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房,成为租赁市场房源提供者,鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业企业。会议指出,将鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格,促进房地产业兼并重组,提高产业集中度。

  朱中一分析称,房价的变化要看市场供求关系的调整、后备政策的宽松程度,以及投资预期。本轮政策的出台意在支持自住型和改善型购房需求,因此房价变化不能一概而论,要看各地市场的具体表现。(房产频道)

  朱中一认为,过去房地产开发,供应侧是盲目的,政府盲目供应土地,企业盲目开发,这也是造成目前库存高企的主要原因。因此,从供给与需求两端考虑,构建以需求为导向的供应模式,引导消费方向,是未来房地产供应的主要侧重点。

□记者 梁倩

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